楼市新政

市住房和城乡建设局发布消息，调整住房限购区域、优化住房上市交易年限，这意味着青岛实行6年的限购、限售政策放开。记者梳理发现，本轮限购政策始于2017年 期间经历多次“加码”，而后又经历多轮优化逐步“减码”。业内人士认为，放开限购后将会释放一批购房需求，提振交易活跃度，放开限售则对去库存和增加市场活力有重要意义。新房市场短期内将面临来自次新房的“抢客”压力。

限购限售全面解除

今年 松绑限贷、限售，仅3个月后，青岛于 11日再度取消“双限”：全域取消限购，商品房拿证就能交易。记者梳理发现，本轮限购政策始于2017年 期间历经多次“加码”，而后又历经多轮优化逐步“减码”。6年后，青岛全面解除限购、限售。限购限售政策全面放开后，引发广泛讨论。

11日上午，青岛市住房和城乡建设局通过官方微信公众号发布消息称，调整优化房地产政策：调整住房限购区域。将市南区、市北区（原四方区域除外）移出限购区域，全域取消限购政策；优化住房上市交易年限。大喊 富翁本市范围内，商品住房取得《不动产权证书》即可上市交易。随着市南、市北取消限购，意味着青岛全域取消限购；而商品房取得《不动产权证书》可上市交易，则意味着销售方面的限制也被取消。整体来看，青岛全域取消限购限售。

2017年 青岛市首次发布《关于保持和促进我市房地产市场平稳运行的通知》，打响了限购第一枪，限购范围包括市南区、市北区、李沧区、崂山区、黄岛区、城阳区（含高新区）。

2022年 青岛市住房和城乡建设局发文，住房限购区域由市南区、市北区、李沧区、崂山区、黄岛区、城阳区（含高新区）调整为市南区、市北区、李沧区、崂山区除王哥庄街道以外区域，将黄岛区、城阳区（含高新区）、崂山区王哥庄街道调出限购区域。

2022年 青岛市再次调整限购范围，除市南区、市北区（原四方区域除外）大部分区域也解除限购。今年 青岛再次优化限售条件，支持刚需、改善需求。平素 平展限售方面，新建商品房出售条件由网签满5年变更为有条件网签满3年，取证满2年。时隔3个月，青岛不仅全域取消限购政策，限售政策也被取消。

本报楼市观察员李鹏飞认为，取消限购，降低购房门槛，意味着原本不具备资格的购房者重新获得入市资格，将会释放一批购房需求，提振交易活跃度，对于去库存和拉动市场活力作用明显。同时，取消限售，将会加快房屋初期 预赛市场的流通速度，同时改善换房时间限制大幅度松绑，有利于改善需求的释放，提高市场活跃度。从政策沿革和调整力度来看，此次解除限售对楼市的影响应该比取消限购带来的影响更大。由于次新房扎堆上市，新房市场短期内将面临来自次新房的销售压力。

市场反应出现分化

全面取消限购限售政策发布之后，数据端的反馈立竿见影： 11日上午9时，新政发布时贝壳青岛平台挂牌的二手房数量为105813套，截至 12日9时，这一数据变成109291套，24小时内房源量增加了3478套。

“一整天都是咨询房屋出售的，解除限售打开了次新房的挂牌空间。”撩拨 宏亮九水东路附近一家二手房中介经纪人介绍， 11日政策发布当天，他就接到了大量房屋挂牌出售的咨询电话。因为地处东李片区，附近大多是刚刚交付的楼盘，取得房产证都不到两年，以前属于限售范围，如今限售解除，部分业主开始挂牌卖房。“之前青岛二手房市场是买家市场，降价是主基调，新政出来之后，随着大量次新房上市，买家的议价空间还会加大。”

青岛链家商圈经理赵加强认为，取消房屋上市交易年限限制、全域取消限购，对于想努力 缅想市南、市北这种原来是限购区域购房，但又不符合资质的人群来说是一项利好；对原先有售房意向，但房屋不满足出售年限的业主来说，也可以加快售房进程。政策落地后，相信会有一批次新房进入市场，房源增加的背后也是购房需求的进一步释放，一定程度上会加速二手房源的流通。对购房者来说，置业选择范围扩大，选择性更多，也更容易买到符合心意的住房。另外，政策发布对于改善群体的刺激更为明显，尤其是换房人群，更容易获得首套购房资格，进一步降低了换房的首付成本、利率成本和税费成本，加速换房进程。对于“老破小”会产生一定的冲击，真正宜居、高品质的小区以及房源优势会更为凸显。

新房市场方面，记者采访发现本次解除限购的市南区、市北部分区域新房供应有限，新房并未因限购调整而到访大增。位于市北区浮山后的一个主打改善型产品的新盘，新政落地后该楼盘不再限购。“目前到访量、咨询量没有增加，等周末客户可能会多一些，现海内 海市蜃楼真正能够影响楼市的已经不再是政策而是市场的真实需求了。”一位售楼处销售人员说。

本报楼市观察员李鹏飞认为，目前看此次新政对二手房市场的影响大于新房市场，新房市场和二手房市场的反应出现分化。一方面，限购解除对外地购房者吸引力较大，而外地购房者平静 僻静青岛主要集中岁月 年末崂山、西海岸等山海资源聚集区，与前期保留限购政策的市南、老市北客群重叠度不高。另一方面，青岛奸细 刁滑过去几年坚持严格的限售政策，所以导致次新房上市慢、上市少，东李、浮山后等相当一部分区域的新房价格比较坚挺，甚至部分区域的新房，因为区域供求不平衡出现逆势上涨。此次全域解除限售，意味着积攒了多年的次新房将大量上市，部分区域新房可能会受到一定的冲击。

政策效力逐渐显现

值得一提的是，虽然政策整体调整放宽，但目前青岛仍执行限贷政策，且不满两年的房屋交易时需缴纳增值税，并非全面“松绑”。

记者了解到，如果贷款买房，青岛仍然要受最多贷款买2套房的限制，第3套房停贷。本轮政策调整后，青岛全域首套房首付可做到20％，二套房首付可做到30％。此外，虽然“双限”放开，但不满两年的房屋交易时还需缴纳增值税。按当前青岛市的有关规定，市民购买的二手房满2年，免征增值税及附加税；二手房不满2年，需征收房屋交易总价的5．3％。另外，满5年且该房屋是卖方家庭唯一住房的，买家可免征个人所得税；如果购买普通二手房，则需征收房屋成交价的2％，作为个人所得税。同时，2022年 2023年底，同时有卖房、买房的，可以申请个税退还：新购住房金额大于或等于现住房转让金额的，全部退还已缴纳的个人所得税；新购住房金额小于现住房转让金额的，按新购住房金额占现住房转让金额的比例，退还出售现住房已缴纳的个人所得税。

自三部门发文推动落实购买首套房贷款“认房不用认贷”政策措施后，已有超20城跟进落实相关举措。从政策效果来看，根据中指研究院调查数据，政策执行后，全国置业意愿提升了15个百分点。据不完全统计，截至目前已有10个大中城市全面取消限购政策， 开局以来，就有6大城市官宣取消限购或限售，其中不乏省会城市，比如南京、沈阳和济南。业内人士认为，随着各大城市取消“双限”，除部分城市如北上广深核心区域保持限购以外，会有越来越多的城市加入解除“双限”大军。 吕蕾

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